國土資源部、住房城鄉建設部於22日聯合下發緊急通知,要求全面、正確地領會十八屆三中全會關於建立城鄉統一的建設用地市場等措施,嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃,嚴格實行土地用途管制制度設計裝潢,嚴守耕地紅線,堅決遏制在建、在售“小產權房”行為。
  這一緊急通知,無疑支票借款是針對近日被改革方向所引爆的小產權房熱。在十八屆三中全會召開之前,由於“383改革方案”提出了允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場,小產權房可通過補繳土地出讓金獲得產權,讓小產權房即將“轉正”的消息瘋傳,小產權房陷入一輪熱建與熱銷。一份深圳官方調研報告顯示,今年一季度深圳有73個違建樓盤在售,房價最高已達7900元/平方米;而北京通州的小產權房價格在近期最高漲幅為1000元/平方米。即使三中全會並未提及小產權房“轉正”一事,這一股熱潮仍在繼續。
  其實,兩部委此次對小產權房的表述與以往的定期清理幾乎無異,之所以來勢洶洶地在這一時點以緊急通知的形式高調重申遏制小產權房,並非有什麼新的處理方式,而是在於傳達對小產權房在短期內“轉正”的否認態度。此次的重點仍然是侵餐飲設備占耕地的小產權房,只是從以往強調的“在建、未售”改為“在建、在售”,矛頭直指近期小產權房的火熱銷售狀況;尤其是提出“排查摸底”,並強調對頂風違法的小產權房案件“堅決拆除一批,教育一批”,意圖顯然在於殺雞儆猴。
  可以預見這一舉動短期內的確可為小產權房熱降溫,但從以往的定期清理和小產票貼權房地下市場的日益繁榮來看,寄望於運動式清理無法解決小產權房問題。
  小產權房,是城鄉二元土地制度下農村集體所有土地權利界線模糊所引發的諸多問題之一。由於是在集體土地上建設,其產權證只是由鄉或村政府頒發,不具備完全產權,但亦因此而不涵蓋土地出讓金與房地產相關稅費,價格僅為普通商品房西裝外套的40%-60%。在高房價與保障房不足的雙重壓力下,小產權房有了自己的市場,尤其是近10年,已自發形成一套完整的地下市場鏈條並逐步擴張。著名房地產商任志強曾引用R EICO工作室的數據稱,1995-2010年間全國小產權房建築面積累計約7.6億平方米,相當於同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。據不完全統計,作為可能的最大小產權房市場,北京的小產權房約占去樓盤總量的20%;而深圳市規劃土地監察支隊統計數據顯示,截至2010年6月2日,深圳市農村城市化歷史遺留違法建築普查總量為37.94萬棟,占全市建築物總量的55.93%。
  如此龐大的小產權房市場,已是不可忽視的存在。缺乏完全產權不僅令小產權房的流轉效率低下,亦連帶著諸多產權、使用權糾紛等風險。而隨著年月增長,小產權房涉及的利益相關群體無疑將越來越大,越拖其伴生的風險也將越大。
  小產權房是二元土地制度下因權屬不明而產生的必須得到正視的問題,尋求一個行之有效的解決方式,不能讓民眾為土地制度的歷史問題買單。十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》稱,在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。這是土地制度改革的良好信號,亦為在農地自由流轉的基礎上解決小產權房問題提供了條件。
  兩部委的緊急表態無疑可起到殺雞儆猴的作用,暫時為小產權房熱降溫,但小產權房形成的原因及過去的經驗均表明,運動式清理不能解決問題。與其防堵,不如正視,加快土地制度改革步伐,明確小產權房的權屬,以保護消費者權益及促進房地產市場健康發展。  (原標題:[社論]正視小產權房問題 運動式清理非良方)
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周杰倫

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